Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Алан-э-Дейл       06.09.2022 г.

Налоговый вычет по договору ДУ

Приобретение жилья в новостройке за собственные средства или по ипотеке позволяет воспользоваться правом на налоговый вычет после подписания акта приёмки. Величина компенсации исчисляется 13% от 2 миллионов рублей, а в случае ипотеки – дополнительно 13% от суммы процентов по кредитованию в 3 миллиона рублей. Воспользоваться налоговым вычетом могут только граждане России, которые трудоустроены официально и регулярно оплачивают подоходный налог. Такая привилегия на вычет возможна только один раз. Если стоимость жилья меньше двух миллионов, то разницу можно использовать на приобретение материалов или покупку другого жилья. Компенсация по налогу не положена в случае приобретения квартиры или жилья за счёт бюджетных средств или материнского капитала.

Для получения компенсации в ФНС необходимо предоставить:

  • ксерокопию паспортов всех владельцев жилья;
  • документы оплаты необходимых сумм;
  • справка 2-НДФЛ для каждого налогового периода;
  • ДДУ;
  • правильно заполненную налоговую декларацию;
  • передаточный акт или свидетельство собственности на недвижимость;
  • справки из кредитного учреждения при использовании займа или ипотеки.

Получение вычета осуществляется по общей утверждённой схеме: на банковский счёт либо по месту работы.

При всех преимуществах долевого строительства вопросы с обманутыми дольщиками остаются открытыми. Для того чтобы максимально снизить в дальнейшем риск покупки жилья в новостройках президент России В. В. Путин поручил Правительству РФ совместно с Центробанком разработать методику постепенного перехода от долевого участия к проектному финансированию жилищного строительства с банковским обеспечением. В этом случае, в новостройках будут продаваться готовые квартиры и риск мошенничества будет практически сведён к нулю. Как будет проходить этот переход и сколько потребуется времени пока неизвестно, но стоимость готового жилья возрастёт однозначно. Но при этом на рынке недвижимости останутся только надёжные строительные компании, деятельность которых будет чётко контролироваться банковским сектором. И долевое участие перестанет быть востребованным.

В чем суть долевого строительства?

Всю информацию о долевом строительстве можно просмотреть в законе «о долевом строительстве». При таком процессе должен обязательно заключаться договор. В нем участвует две стороны: дольщик и застройщик. Первые обязаны время от времени платить, а вторые закончить строительство объекта до уровня жилья в указанные сроки. После того как дом достроился, дольщику должны выделить квартиру. Все параметры квартиры подробно прописываются в договоре. Поэтому владельца не смогут обмануть и выдадут и квартиру, которую он хотел.

Права участников договора мы уже рассмотрели. Теперь давайте разберем, какие при этом права есть у представителей. Все права и выполняемые обязанности должны прописываться в долевом договоре строительства. Если кто-то из сторон пренебрегает выполнением своих обязанностей, другая сторона может подать в суд. Обычно поводом для такой ситуации служит то, что у дольщика на руках есть документ, который подтверждает его право на собственную квартиру в будущем доме, при этом факт сдачи объекта нигде не зафиксирован. Причиной также может послужить то, что застройщик не успевает вовремя сдать жилье. Или же качество жилья гораздо ниже, чем указано в договоре. Также бывают случаи, когда одна из сторон расторгает договор. Если случилась подобная ситуация, дольщик всегда может обратиться за помощью в защиту прав потребителя. Там ему дадут список действий, который лучше выполнить, подскажут, как лучше вести себя в подобной ситуации.

Как выбрать добросовестного застройщика

К выбору компании надо подойти со всей ответственностью и не принимать поспешных решений.

В первую очередь надо изучить документацию застройщика. Если это сделать самостоятельно сложно и не хватает знаний, то лучше обратиться к юристу.

Документация застройщика

Законную деятельность любого застройщика определяет перечень необходимых документов:

  • Свидетельство постановки на учет;
  • Подтверждение о регистрации в ФНС;
  • Протокол, в котором назначается глава компании;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Устав компании – застройщика.

Только наличие всех перечисленных документов говорит о законности существования застройщика. Неплохо изучить и заключения аудиторов за последние годы. Часто все эти документы не вызывают каких-либо подозрений

Тогда надо обратить пристальное внимание и изучить документы на право строительства:

  • Разрешение на производство строительства в конкретном месте;
  • Проектная документация строительства многоквартирного дома в полном объеме;
  • Документы, на право обладания земельным участком под многоквартирный дом;
  • Заключения гос. экспертизы.

Обычному гражданину не юристу надо обратить пристальное внимание на сам договор долевого соглашения. Именно в нем прописано: как, когда и где будет возводиться многоквартирный дом

Было бы неплохо после личного изучения отдать документ на проверку юристу. Он позволит оценить возможные риски, внесет предложения и замечания.

В договоре долевого участия в строительстве должны быть указаны права и обязанности дольщика и застройщика, условия и сроки сдачи недвижимости. Также обязательно должны быть указаны гарантийные сроки на квадратные метры, условия передачи денег, сроки и полная стоимость жилья.

Сведения о застройщике

Самое правильное решение – это обратить внимание на застройщиков, которые уже на протяжении многих лет привлекают участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Хорошо, если названия фирм широко разрекламированы

Стаж работы строительной фирмы в данной сфере должен быть не меньше пяти-шести лет.

Успешные и добросовестные компании стремятся рассказать о себе больше и показать объекты недвижимости.

Итак, на что конкретно обратить внимание?

  • Наличие собственного сайта и рекламы в интернете;
  • Наличие информации о застройщике в прессе и на сайте компании;
  • Паспорт застраиваемого объекта (кадастровый номер земельного участка, сроки сдачи объекта и др. данные)
  • Сроки существования фирмы;
  • Есть ли уже законченные проекты, и в каком количестве;
  • Какие проекты ведутся еще и планируются ли новые;
  • Есть ли отзывы о компании на форумах.

Если все вышеперечисленные пункты легко проверяются, то можно более-менее уверенно сказать, что компания является надежной.

Надо обратить внимание и на то, что фирмы конкуренты могут создать на форумах и в отзывах антирекламу. В таком случае лучше лично пообщаться с жителями тех домов, которые уже имели отношения с фирмой

Адреса можно узнать на том же сайте.

Как выбрать одного-единственного застройщика, если их много, и все они, по предварительным данным, не являются мошенниками

Здесь надо обратить внимание на условия, место застройки, развитость инфраструктуры, выбранного места и другие факторы

На бумаге может быть изложено все красиво, но лучше отправиться на место застройки и убедиться: достойное ли место выбрано, и начато ли вообще строительство.

Стоимость квадратных метров

Очень низкие цены на квадратные метры должны насторожить будущего дольщика. Это может быть либо некачественное жилье, либо компания, которая хочет по-быстрому собрать деньги и объявить себя банкротом.

Скидка в 30% уже должна насторожить, ведь в этом случае она может привести к убыткам для компании. Ни одна уважающая себя реальная фирма-застройщик на такое не пойдет.

Низкая цена – отличная приманка для жадных покупателей с целью овладения их средствами без выполнения обязательств по договору.

Партнеры застройщика

Партнеры зачастую говорят о фирме больше, чем она сама может рассказать. Конечно, расспрашивать самих партнеров нет смысла. Нужно просто собрать информацию есть ли они, популярны ли, и какая репутация их преследует.

Например, если это один из известных банков или фондов, значить сам застройщик имеет маленькие шансы обанкротиться. Средства на завершение строительства найдутся всегда.

Порядок действий при приобретении жилплощади в новом доме

Пошаговая инструкция приобретения жилплощади в новостройке, выглядит следующим образом:

Выбор способа платежа

Возможны несколько вариантов того, как покупатель будет расплачиваться с продавцом:

  1. Передача полной денежной суммы. Самый простой и привлекательный для продавца вариант, однако не всегда удобный покупателю. Собрать единовременно несколько миллионов рублей сможет далеко не каждый.
  2. Рассрочка платежа. В этом случае покупатель при заключении договора купли-продажи передаёт продавцу первый взнос, а дальше совершает регулярные платежи по графику, который был утверждён сторонами. При использовании такого варианта покупатель может не искать полную сумму сразу. Однако при платеже в рассрочку цена на квартиру возрастает: продавец страхуется от возможного риска.
  3. Ипотека. В этом случае покупатель сначала заключает договор с банком о предоставлении займа. На полученные деньги он приобретает квартиру и она сразу же оказывается в залоге у кредитной организации. Если должник не выплатит вовремя деньги по займу, квартира будет продана банком, а долг погашен из вырученных за неё средств.

ВАЖНО! При покупке квартиры в ипотеку надо учитывать, что перепродать её можно только с согласия банка либо после полного погашения долга.

Рассрочка: плюсы и минусы

Когда квартиры в новостройке продаёт сам застройщик, он может изначально предлагать рассрочку по договору.

Плюсы:

  • Он получает новую квартиру сразу же после первоначального взноса, а остаток цены гасит потом.
  • Пакет документов для договора минимален.

Недостатки же у покупки в рассрочку следующие:

  • Чем выше класс жилья, тем больше первоначальный взнос (иногда – вплоть до половины всей суммы).
  • Срок, в течение которого надо рассчитаться, короток: в отличие от банковской ипотеки, рассрочку нельзя гасить много лет. На практике срок – не более 7 лет.
  • Право собственности на жильё либо будет зарегистрировано после выплаты всей суммы, либо окажется с обременением.

Поиск недвижимости

В строящемся доме

Закон №214-ФЗ также предусматривает и другие варианты покупки:

  • С помощью жилищных сертификатов, выпущенных организацией-строителем. Эти ценные бумаги выпускаются после того, как получено разрешение на строительство. Именно на основании сертификатов покупатели после сдачи дома в эксплуатацию будут получать свои квартиры.

ДДУ должен содержать следующие условия:

  1. Описание объекта, который в итоге получит участник. Чем конкретнее тем лучше, но как минимум должна быть указана этажность, общая и жилая площадь квартиры.
  2. Цена, выплачиваемая по договору, порядок платежа и его сроки.
  3. Срок передачи квартиры участнику.
  4. Гарантийный срок на квартиру.
  5. Сведения о мерах обеспечения обязательств застройщика по ДДУ.
  • Скачать бланк договора долевого участия
  • Скачать образец договора долевого участия

ВАЖНО! ДДУ является типовым договором для всех покупателей-участников и потому индивидуальных условий добиться, как правило, нельзя.

В уже сданном

Преимущества такого варианта:

  1. Покупатель сразу же после оплаты может регистрировать право и пользоваться жильём, нет риска, что дом окажется «долгостроем».
  2. Приобретаемая квартира юридически чиста – в ней не будет неизвестных с правом проживания, залогов, непогашенных ипотек и т. д.
  3. Степень износа такой квартиры нулевой, она только что построена. Любые скрытые дефекты будут лишь строительным браком, а не последствиями эксплуатации.
  4. Покупатель может отделывать квартиру по своему вкусу и возможностям без оглядки на изменения, уже внесённые предыдущими владельцами.

Минус же такого варианта в том, что цена на квартиру в готовом доме обычно выше, чем в стороящемся. Кроме того, далеко не всегда такую квартиру можно приобрести: обычно ещё на стадии строительства все квадратные метры уже распределены по ДДУ или иными способами.

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры от застройщика
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры от застройщика

Рекомендации

Риски при покупке квартиры в новостройке, как правило, часто связаны с тем, насколько добросовестно застройщик исполняет свои обязанности. Поэтому прежде чем заключать договор, покупателю следует поинтересоваться:

  • Имеются ли все необходимые документы.
  • Сколько домов и в какие сроки уже возвёл этот застройщик.
  • Статус продавца по договору – заключается ли договор непосредственно с застройщиком или же с фирмой-посредником. Как правило, чем больше посредников – тем выше риски.
  • Какая информация о деятельности застройщика есть в СМИ.

Что из себя представляет ПДДУ?

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) — это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Несмотря на то, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 31.12.2004 г. №214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ) действует более 10 лет, и многие уже знают, что при покупке жилья в новостройке необходимо заключать ДДУ, далеко не каждый покупатель сможет отличить основной договор от предварительного. Поэтому, подписывая предварительное соглашение, они полагают, что оно также регламентируется Законом № 214-ФЗ. Однако здесь однозначно можно заявить — ПДДУ никаким образом не касается данного закона.

ДДУ гарантирует дольщику получение в собственность жилого помещения, которое до окончания строительства жилого дома будет состоять у него в залоге. Этот договор должен пройти обязательную регистрацию в органах Росреестра и только после этого будет иметь юридическую силу. Такая процедура защищает участника долевого строительства от повторной продажи его квартиры третьим лицам.

Предварительный договор — это абсолютно иной тип отношений. Он никак не гарантирует дольщику получение квартиры, в нем лишь оговариваются обязательства сторон заключить в дальнейшем основной документ. ПДДУ нигде не регистрируется, поэтому он не дает участнику долевого строительства никакой гарантии, что обещанное ему жилье не будет перепродано другому покупателю.

Предварительное соглашение обязательно должно содержать в себе следующую информацию:

  • обязательство сторон заключить в будущем основной договор;
  • срок заключения основного соглашения;
  • существенные условия ДДУ в соответствии с требованиями Закона№ 214-ФЗ.

Обратите внимание! Основной ДДУ обычно является приложением к ПДДУ. Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период

В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо

Существенные условия должны позволять точно установить объект соглашения, его стоимость, срок передачи покупателю, гарантийный период. В противном случае суд может признать такой договор недействительным. В качестве застройщика должно выступать одно и то же юридическое лицо.

ПДДУ может подписываться исключительно генеральным директором строительной фирмы либо другим сотрудником, но только при наличии доверенности.

block_attantion

Для того, чтобы обеспечить гарантии для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой или предусмотреть штрафные санкции.

Одним из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.

Что изменилось в долевом строительстве в 2020 году?

Законодатель, как уже говорилось ранее, косвенно и через прямую речь чиновников явно пропагандирует участие в долевом строительстве через договора ДУ. Это подтверждают и активные изменения 214ФЗ.

Так, в 2020 году закон поменялся в части:

  • Увеличения размера уставного капитала для организации, которая хочет регистрировать ДДУ и участвовать в долевом строительстве, привлекая средства инвесторов-физических лиц.
  • Условий самого ДДУ
  • Требований к разработке проектных декларация в части их прозрачности для гражданина
  • Процесса регистрации самих ДДУ

Создание фонда

Проблема обманутых дольщиков в долевом строительстве в будущем возникнуть не должна, утверждает законодатель. Это планируется решить с помощью особо фонда, в который будет отчисляться один процент от каждой квартиры, проданной с помощью ДДУ.

Деньги будут направляться на окончание строительства тех домов, в которых застройщик начал разоряться и не имеет возможности выполнить обязательства перед дольщиками.

Уставной капитал

Теперь сумма уставного капитала варьируется в зависимости от площадь строительства.

  • Если застройщик планирует возвести здание площадью до 1,5 тыс. кв. метров, то ему нужно занести в капитал 2,5 млн рублей
  • Если застройка меньше 2,5 тыс. метров, а это минимальная площадь, с которой сейчас начинаются жилые дома хотя бы на 5 этажей – нужны 4 млн рублей уставного капитала
  • Новостройка в десять этажей или до 10 тыс. квадратов – 10 млн рублей
  • Для огромных комплексов размером не более 500 тыс. метров (актуально для крупных региональных центров, Санкт-Петербурга и Москвы) – нужно минимум 800 млн рублей, замороженных в капитале

Прочие изменения

  • Теперь в договоре между застройщиком и дольщиком будет указываться размер неустойки, который будет выплачиваться, если девелопер вздумаем просрочить срок сдачи дома в эксплуатацию. Это 1% от стоимости цены договора. Но с оговоркой – будет даваться период на исправление ситуации, скорее всего около 2 месяцев сверху.
  • Есть застройщик построил квартиру, а она меньше или больше запланированной на 5% и больше, то можно расторгнуть договор долевого участия без суда и взять с девелопера неустойку за пользование денежными средствами. В ином случае это придется делать через суд
  • Теперь в договоре обязательно указывать не только этаж, на котором расположена квартиру, но и визуально демонстрировать место расположения на самом этаже

Изменения в долевом строительстве с одной стороны увеличивают стоимость конечного жилья за счет дополнительных государственных взносов в придачу к уже имеющимся расходом. Но при этом защищают интересы дольщиков на любом из уровней взаимодействия с застройщиком. Выбор схемы долевого строительства остается за вами.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Долевое строительство, как разновидность инвестиций

Долевое участие при правильно выбранном застройщике – выгодное вложение собственных денег. Если застройщик – надёжная компания, то инвестиции в такие проекты дают высокую прибыль и минимальные риски. Коттеджные посёлки и жилые комплексы на сегодняшний день востребованы среди населения, поэтому финансовое вложение всегда окупается в довольно короткий период. Учитывая, что стоимость новостроек значительно ниже рыночной, то чем раньше включиться в процесс строительства, тем большую прибыль можно получить в дальнейшем.

Основные моменты, на которые следует обращать внимание при инвестировании стройки:

  • выбрать класс жилья. Для этого полезно провести мониторинг спроса на рынке жилья в конкретном регионе;
  • изучить документацию, предлагаемую застройщиком: размер первоначального взноса, цену за предлагаемые квартиры, график внесения платежей, сроки сдачи, условия передачи документации инвестору;
  • наличие правоустанавливающих документов у застройщика;
  • уточнить, какая именно компания будет страховать деятельность застройщика;
  • большое значение имеет количество реальных дольщиков. Малое число инвесторов резко увеличивает срок возведения жилья, что отразится на его стоимости. За этот период может произойти много непредвиденных событий, которые осложнят условия выполнения договорных обязательств.

В случае затруднений определения надёжности строительной компании целесообразно воспользоваться услугами профессионального юриста.

Для получения разрешения на возведение жилого комплекса застройщик обязан:

  • иметь разрешение на данное строительство;
  • опубликовать и разместить на собственном интернет-портале и в средствах массовой информации проектную декларацию с изложением сведений о застройщике, назначении строительного объекта, предполагаемых сроках введения в эксплуатацию;
  • зарегистрировать права на землю под возводимый объект.

Размещение проектной декларации в СМИ желательно, особенно в целях необходимой рекламы. С точки зрения законодательства, это не является обязательной процедурой. В поисках необходимого объекта для вложения средств потенциальный покупатель должен постоянно отслеживать новости строительного рынка. И чем большей информацией он владеет, тем меньше шансов на мошенничество.

Если строительная организация скрывает документы, которые обязана представить при первом требовании, то это должно вызвать недоверие инвесторов, и в этом случае лучше всего поискать другого застройщика.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка

Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф

Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев

Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;

нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2018 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.

Заключение договора

Если юридические данные в порядке, новости и отзывы внушают доверие, можно заключать договор. В документе должно быть прописано примерно следующее: «Застройщик за счет средств дольщика обеспечивает строительство (жилого, нежилого помещения, иного объекта недвижимости) по определенному адресу, с определенным количеством комнат и квадратных метров (далее – объект долевого строительства), имеющего характеристику согласно приложению 1 в соответствии с проектной документацией, и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передает объект долевого строительства дольщику. В случае невыполнения отделочных работ указать, какие из них не выполняются».

Проще говоря, речь идет о том, что застройщик взял деньги у дольщика и должен в срок сдать квартиру с определенными параметрами. Дольщик должен заплатить указанную в договоре сумму и принять у застройщика по правилам, указанным в договоре.

В договоре также указывается метраж жилых и нежилых помещений и прочие важные условия – от графика платежей до гарантийного срока.

Утвержденный проект договора между застройщиком и дольщиком есть в Постановлении Совета Министров от 12.03.2019 №156.

За нарушение сроков строительства, застройщик несет финансовую ответственность перед дольщиком в форме пени 0.01-0.03% от стоимости квартиры за каждый день просрочки сдачи.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.