Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Если квартира куплена на материнский капитал

Получая финансовую поддержку от государства, семьи в первую очередь тратят ее на покупку жилья. Улучшить условия жизни, расширить, или обновить, жилплощадь мечта многих. Хорошо, если она становится реальностью. Но бывает так, что нужно продать квартиру.

То, что она куплена на маткапитал иногда вызывает некоторую панику. Можно ли такую жилплощадь продать и не будет ли это противозаконно? Что, если сделка состоится, а потом выяснится, что она незаконна?

При продаже ипотечного жилья, если ее покупали на материнский капитал, нужно учитывать, что, когда в квартире ребенок, его не получится выписать в никуда. Продавать ее, когда там прописан ребенок, тоже не вариант. Ее не захотят купить. А чтобы выписать ребенка и прописать в новый дом, нужно чтобы там условия были не хуже, чем в предыдущей.

Если же ребенку уже больше восемнадцати, то продать жилье, купленное таким образом, без его согласия не получится.

Что надо сделать

Самым первым шагом будет получение разрешения от органов опеки. Чтобы его получить, нужно подать заявление. Для этого нужно подать такие документы:

• копии документов всех собственников и свидетельств о рождении детей;
• от каждого участника сделки понадобится свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт на жилье;
• справка о том, что нет никаких долгов по коммунальным платежам;
• если ребенку уже есть четырнадцать — заявление от него о продаже квартиры.

После того, как все это передано, остается только ждать. Заявления рассматривают долго, так что не стоит надеяться на быструю сделку. Если каким-то путем обходить закон, суд может решить, что сделка не действительна и обязать вернуть одну сторону деньги, другую имущество.

Когда разрешение получено, можно заключать сделку любого из трех основных типов.

Можно ли продать ипотечную квартиру без снятия обременения?

Такие сделки могут осуществляться по следующей схеме:

• заемщик обращается в банк с просьбой разрешить реализацию объекта залога;
• составление и публикация объявлений о продаже по сниженной цене с обязательной отметкой о своих намерениях (факт наличия и нежелание снимать обременение);
• вместе с заинтересованным в более выгодной покупке покупателем продавец направляется к кредитору;
• финансовая контора оформляет покупателя в качестве нового заемщика по ипотечному договору.

Этот механизм еще называют переуступкой прав на ипотеку

Важно осознавать разницу в понимании этого термина обычными гражданами и финансистами. Если первые обычно считают, что в ипотечном договоре просто будут прописаны данные покупателя, то для вторых этот способ подразумевает составление нового соглашения с новым заемщиком

Отсюда следуют возможные риски спекуляции банков, которые могут повысить ставку или иным образом ужесточить условия кредитования. Поэтому при заключении подобного рода сделок эксперты рекомендуют внимательно ознакомиться с порядком переуступки прав в конкретной кредитной организации.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

• Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
• Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
• Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

Риски на стороне продавца

Продавец ипотечного жилья несет определенные риски, связанные с его продажей:

 Нужно сосредоточить внимание на проверке покупателя
Первым делом следует проверить имеющиеся  документы у контрагента. Если есть какие-то подозрения или сомнения, не стоит связываться с таким человеком

Если сомнений нет, и стороны договорились о просмотре квартиры, то лучше чтобы продавец был не один. Чтобы предупредить риск возможного ограбления квартиры, продавец должен:
Проверить паспорт покупателя и тщательно переписать все его паспортные данные.
Рекомендуется не выставлять на показ дорогую технику, ювелирные украшения, деньги и документы. Покупателю не обязательно это видеть. Он пришёл смотреть квартиру, а не внутреннее убранство

 Продажа квартиры по заниженной стоимости
Чтобы заемщик не «продешевил» при продаже, банк заказывает у независимой оценочной организации отчет о реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. При составлении отчета оценщиком учитываются следующие факторы:
год строительства здания, в котором находится квартира;
материалы строительства;
месторасположение объекта;
транспортная сеть;
инфраструктура района;
площадь;
ремонт в помещениях квартиры;
иные обстоятельства, влияющие на изменение рыночной стоимости продаваемого жилья

 Неправильное оформление документов, в результате чего сделка может быть признана незаконной
затем чтобы не случилась такая неприятность, нужно обратиться к юристу, который посмотрит верность составления. Особенное внимание следует сосредоточить на акте передачи квартиры и основном договоре продажи квартиры
 Вероятность «попадания» на недобросовестных риелторов, которые обязываются совершить продажи квартиры в короткие сроки
Чтобы этого избежать лучше сотрудничать с надежным агентством недвижимости, которое возьмет на себя все юридические вопросы
 Проблемы во время передачи денежных средств
Произвести расчет можно как в наличной, так и в безналичной форме.
Следовательно, наиболее разумно продавать квартиру при участии банка, который выдавал ипотеку, им будет предоставлена депозитная ячейка для расчетов

Правила продажи по ипотеке

Продажа недвижимости под залогом – это всегда проблема, поскольку собственник недвижимости владеет им не в полной мере. Поэтому перед тем как решиться на подобную сделку необходимо рассмотреть варианты по ее проведению.

К ним относят:

1. Через совершение досрочного погашения;
2. Процедура перезайма;
3. Процесс реализации через банк. При этом банковская организация самостоятельно занимается поиском покупателя и снятием обременения;
4. Продажа заемщиком.

Особенности досрочного погашения

При решении воспользоваться досрочным погашением следует выбирать лиц, желающих покрыть долг перед банковской организацией.

Иными словами покупатель соглашается на внесение суммы, необходимой для закрытия долга.

К подобному способу прибегают люди, приобретавшие жилье в современных жилых комплексах. На принятие положительного решения от покупателя часто влияет развитая инфраструктура и окончательная стадия возведения здания.

Основные этапы сделки следующие:

• человек, желающий купить квартиру, подписывает соглашение с ипотечным заемщиком в нотариальном порядке, после чего вносит сумму, которая нужна для снятия банковского обременения;
• после досрочного закрытия долга, последует снятие обременения с жилого помещения, затем происходит стандартная регистрация договора в регистрационной палате;
• если введение в эксплуатацию еще не наступило, проводится переоформление ДДУ.

О том, как снять обременение с ипотечной квартиры, узнайте тут.

Продажа обязательств по кредиту

Под продажей обязательств по действующему кредиту или как эту процедуру называют в народе «перезайм» понимают вариант, когда покупатель переводит долг и право владения недвижимостью на себя.

Совершить поиск покупателя можно самостоятельно. Для этого нужно привести человека, согласного на переоформление, в банк. Однако он должен соответствовать тем же требованиям, что и прошлый заемщик. У него должен быть стабильный доход, и приличная кредитная история.

Во многих случаях процедура по передаче прав проводится в течение 20 дней. Из них пять уходят на снятие обременения и еще две недели для регистрации проведенной сделки.

О том, кому банки одобряют ипотеку, читайте здесь.

Через банк

Отказаться от осуществления поиска покупателей собственник жилья может по многим причинам. Например, при отъезде в другой город. За него покупателя квартиры ищет банк. Снятие обременения проводится сотрудниками банка.

Финансовый остаток от проведенной сделки – это разница между стоимостью недвижимости и суммой ипотечного займа. Эту сумму покупатель кладет в ячейку банка, а продавец в дальнейшем забирает ее.

Самостоятельный поиск покупателя

Эта процедура предполагает поиск покупателя, который готов написать заявление в банк и совершить подобную сделку.

Снятие обременения с заемщика осуществляется на основании справки, подтверждающей отсутствие задолженности.

Проведение самостоятельной сделки не предполагает тот факт, что она является нелегальной. Это лишь означает, что продавец осуществляет все этапы продажи с соблюдением действующего законодательства. Это включается в себя не только поиск покупателя, но сбор документов, а также регистрационные действия.

Этапы подобной сделки следующие:

1. Покупатель осматривает квартиру;
2. Если недвижимость соответствует его требованиям, тогда он обращается в банковскую организацию с заявлением о желании выкупить долг;
3. В банке предлагают составить предварительный договор, который потом заверяют в нотариальной конторе;
4. Покупатель вносит финансовые средства в счет ипотечного долга в ячейку №1, а деньги продавца в ячейку №2;
5. С квартиры устраняют обременение;
6. Происходит оформление договора в Росреестре;
7. Далее продавец, а также банк забирают средства из ячеек.

Плюсы и минусы

Наглядный пример вариантов продажи залогового имущества позволит выделить плюсы и минусы каждого из них и совершить правильный выбор метода продажи.

О том, как продать ипотечную квартиру, смотрите в видеоролике:

Можно ли проводить сделки с недвижимостью, если она в ипотечном кредите?

При покупке недвижимости в ипотеку заемщик получает право пользоваться помещением – проживать в нем, регистрироваться самому и прописывать членов своей семьи. Распоряжаться имуществом покупатель может в полной мере только после полного погашения взятого займа и снятия обременения. На протяжении выплаты принимать самостоятельные решения о продаже, обмене, дарении жилья, собственник не может.

Ипотечный договор не накладывает запрета на обмен или продажу недвижимости, но он устанавливает правило, по которому сделать это можно лишь с разрешения залогодержателя – кредитора. Получить такое разрешение можно, если у заемщика есть основания для продажи.

Справка: финансовые учреждения считают серьезной причиной для продажи потерю дохода и невозможность оплачивать ежемесячные платежи.

Существенные ограничения на распоряжение ипотечным жильем не означает, что продажа или обмен исключены. У заемщика есть несколько способов, как законно реализовать жилплощадь:

1. Погасить остаток задолженности досрочно. Это выгодно в плане экономии на процентах за пользование займом. Для реализации задуманного придется вложить собственные средства или подыскать покупателя согласного дать залог для погашения ипотеки.
2. Открытая продажа через банк. Получив согласие от финансовой организации, можно провести сделку открыто, что позволит защитить обе стороны купли-продажи.
3. Продать долговые обязательства, то есть передать ипотечный кредит в оставшемся размере другому лицу. При этом продавец получает ту часть стоимости, которую уже уплатил за жилье.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые следует учитывать при обмене или продаже.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Как продать квартиру, если она находится в залоге у банка?
• В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
• Особенности продажи квартиры по военной ипотеке. Варианты осуществления сделки и пошаговая инструкция
• Нюансы при продаже квартиры под ипотеку и приобретении жилья в кредит. При каких условиях банк одобрит сделку?
• Правовая база продажи квартиры по ипотеке. Какие документы нужны для сделки?

Шаг 3: Переговоры со Сбербанком

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей

Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья»

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Заявление покупателя

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

• На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
• В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
• В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

Решение банка

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней. На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Реструктуризация долга

Если происходит ситуации, когда уменьшается доход на семью или семья лишается возможности платить ипотеку в следствие начавшихся финансовых тяжестей, то можно обратиться в банк за реструктуризацией кредита.

Для добросовестных клиентов банка существует возможность поменять условия ипотечного договора.

При различных обстоятельствах может изменять такие условия договора:

Когда заемщик желает продать старое жилье и купить новое, более дорогостоящее жилье, банк скорее всего без каких-либо проблем предоставит кредит.

В особенности если за вторым займом заемщик обратится в тот же банк.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

• Потерять часть средств с продажи имущества;
• Заключить договор с мошенниками;
• Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Как продать ипотечную квартиру?

Сделка по продаже залогового имущества не будет простой. Рассмотрим способы продажи ипотечной квартиры, чтобы вы смогли выбрать наиболее подходящий для себя вариант.

Досрочная уплата ипотеки средствами продавца

Самый простой способ где, заемщик может самостоятельно погасить оставшийся по ипотеке долг за счет собственных средств. Например, занять у родственников в долг или взять потребительский кредит на выгодных условиях. В результате обременение в виде залога будет снято, и продать квартиру которая соответствует рыночным условиям не представляет сложностей. Покупателю тоже проще и спокойнее купить жилье, не имеющему обременения, риски в этом случае минимальны.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки за счет покупателя

Досрочно закрыть кредит может покупатель квартиры. В такой сделке будут участвовать три стороны: банк, выдавший ипотечный кредит, продавец-заемщик и покупатель. Процесс будет иметь следующий порядок:

1. Передача в банк заявления от заемщика о желании продать квартиру, находящуюся в ипотечном залоге;
2. Получение одобрения от банка на совершение сделки;
3. Поиск покупателя на квартиру, имеющего сумму, равную стоимости объекта;
4. Заключение между покупателем и продавцом предварительного договора с соглашением о внесении задатка в размере остатка долга по ипотеке. Расчет может быть сделан одним из следующих способов:

Наличными. Предположим, что остаток по ипотеке у продавца составляет 370 000 рублей. Эта сумма станет задатком по предварительному договору купли-продажи. Но передан он будет банку в присутствии продавца.

• Покупатель с ипотекой. Размер первоначального взноса должен равняться остатку долга продавца по ипотечному договору. Сделка будет проще, если ипотека у покупателя и продавца оформлена в одном банке.
• Через банковскую ячейку. Более надежный способ, где банк является гарантом для сторон сделки. Задействуются две ячейки – для покупателя и кредитора, куда покупатель вносит денежные средства. Риск заключается только в ситуации, когда может быть отозвана лицензия у банка.

1. После этого кредитное учреждение выдаст справку о погашении долга, на основании которого необходимо снять обременение.
2. Далее составляется основной договор купли-продажи с передачей остатка денежных средств продавцу (разница между стоимостью квартиры и задатком).
3. Снятие обременения и регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Продажа ипотечной квартиры банком вместе с ипотечным долгом

В ходе такой сделки на покупателя переоформляется ипотечный договор и вместе с недвижимостью к нему переходит долг. По своей сути это перекредитование, если процесс происходит в рамках одного банковского учреждения. Процесс купли-продажи полностью курируется банком, что обеспечивает надежность и безопасность сделки.

Используется следующая схема:

• поиск покупателя;
• извещение банка о желании оформить переуступку долга по ипотеке;
• получение одобрения от банка;
• предоставление покупателем пакета документов для оформления ипотеки, кроме бумаг по квартире (эта информация уже имеется у банка);
• заключение договора между покупателем и банком. В этом случае банк вправе оставить те же условия ипотеки (договор цессии) или изменить ставку;
• подписание основного договора купли-продажи квартиры;
• государственная регистрация перехода прав собственности;
• оформление обременения.

Банк может самостоятельно инициировать процесс продажи залогового имущества, если заемщик отказывается вносить платежи и выходить на контакт с сотрудниками кредитного учреждения. Тогда дело передается в суд и на основании его решения происходит реализация квартиры.

В этом случае после продажи банк удержит сумму по основному долгу, процентам и штрафам и на счет заемщика переведет остаток денежных средств.

Продажа залоговой квартиры в ипотеку в своем банке

Гораздо проще продать залоговую квартиру в ипотеку, если участники сделки являются клиентами одного и того же банка. Такие сделки практически никогда не срываются – разве что за исключением случаев, когда покупателю в последний момент банковское учреждение отказывает в кредите.

«Если продавец и покупатель – клиенты одного банка, сделка упрощается, поскольку предмет залога остается у того же залогодержателя. В этом случае необходимо просто продумать безопасную схему сделки и расчетов, чтобы потом у продавца не было возможности отказа от сделки, или чтобы не пришлось в судебном порядке выселять членов семьи прежнего собственника, а также исключить любые иные проблемы, которые могут возникнуть в конкретной ситуации», – комментирует Сергей Слободянюк.

Наталья Ермолаева согласна с коллегой: «Вся сложность сделок с выкупом недвижимости из-под залога заключается в процедуре снятия/наложения обременения квартиры ипотекой. В рамках одного банка все проще, так как один и тот же банк снимает старое обременение и накладывает новое на объект недвижимости».

Инструкция, как продать

Понять, что надо сделать, чтобы избавится от ипотечного имущества, поможет пошаговая инструкция:

1. В первую очередь получают разрешение от банка. Банк, несмотря на отсутствие прямых указаний в законах, часто охотно идет на встречу тем, у кого нет с проблем с ним.
2. Находится покупатель. Сложности начинаются уже на этом этапе. Мало кто захочет купить площадь с таким «довеском», особенно если планировалось покупать сразу, не имея дела с ипотекой. Когда продается квартира, в которой прописаны дети все становится еще сложнее. Ведь выписать их не получится, до того, как будет соответствующее требованиями жилье.

FAQ – ответы на часто задаваемые вопросы

Владельцам квартир и покупателям ипотечной недвижимости полезно будет знать ответы на самые распространенные вопросы по продаже и покупке залогового имущества.

Можно ли продать квартиру без уведомления банка?

Ответ – нет. Законно продать залоговую квартиру как свою собственную не получится. Банк должен быть в курсе любых операций с ипотечной недвижимостью, пока долг не погашен полностью.

Однако если вы выплатили ипотеку вместе со всеми комиссионными, объект становится полностью вашим имуществом, и вы вольны распоряжаться им самостоятельно – дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству.

Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?

Опять же, если заемщик уже рассчитался с долгом, он волен совершать любые операции с квартирой. Всё усложняется, если военный не успел рассчитаться с долгом, но в силу обстоятельств вынужден продавать жильё.

Чтобы получить разрешение на продажу «военно-ипотечной» квартиры заёмщику придётся собрать огромное количество разрешительных и прочих документов, посетив для этого десяток разных инстанций. Продать такую квартиру без разрешения Минобороны РФ не получится.

В ситуации, когда продажа квартиры связана с переводом военного в иногороднюю часть, Росвоенипотека всячески содействует процедуре продажи.

В других случаях вопрос решается лично военным – если ему удастся убедить официальные органы выдать разрешение на продажу, он сможет выставить квартиру на торги, если нет, придётся ждать окончания срока выплат.

Всё о военной ипотеке – в специальной статье журнала.

Можно ли продать одну ипотечную квартиру и купить другую?

Такая ситуация возникает, когда у заемщика возникла необходимость приобрести квартиру большей площади или, например, переехать в другой район. В теории такая операция вполне осуществима, но на практике данный вариант потребует от продавца невероятных затрат времени и моральной энергии.

Сначала придётся найти продавца, готового закрыть первый долг по ипотеке, затем составить новый договор ипотечного кредитования. Не всякий банк согласится на такие манипуляции – разве что увидит в этой сделке выгоды для себя.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Продажа квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, предполагает уплату налога с продажи, который для многих продавцов будет непосильным.

Однако можно осуществить такую сделку без уплаты налога, если продажная цена на квартиру будет не больше той, за которую вы её приобретали. Данная процедура называется «занижение цены».

В любом случае договариваться придётся непосредственно с представителями банка. Если они дадут «добро» на такую сделку, никто не помешает вам провести её.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку

Прямая продажа, в обход банка, невозможна. Точнее, это можно реализовать только при том условии, что клиент сначала полностью погасит кредит, снимет все обременения и только потом будет продавать жилье на общих основаниях. Однако фактически такая квартира уже не будет ипотечной.

Любые действия с квартирой, которая находится в залоге у банка, обязательно должны быть согласованы с этой финансовой организацией. В противном случае завершить сделку не получится из-за наличия обременений.

Можно ли продать банку

Банк может становится собственником квартиры своего клиента только при определенных и очень редких условиях. Таким образом, продать жилье напрямую финансовой организации практически невозможно. Однако вполне реально заявить, что денег на погашение кредита нет и предложить банку самостоятельно реализовать квартиру через торги.

Такой вариант является крайне невыгодным для клиента. Банк будет заинтересован только в том, чтобы погасить долг, но не получить прибыль. Как следствие, в зависимости от суммы задолженности, жилье может быть продана за сумму на 20-50% меньше, чем реальная рыночная стоимость такой квартиры.

Подобные действия также негативно сказываются на кредитной истории заемщика. Проще говоря, взять еще один ипотечный кредит в этом или любом другом банке будет крайне затруднительно (а то и вообще невозможно).

Пример: Квартира заемщика стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг по кредиту составляет 2 миллиона рублей. Если такое жилье будет продавать банк, то он, для того, чтобы быстрее погасить долг, может выставить ее на торги за 2-2,5 миллиона. Естественно, на жилье быстро найдется покупатель (особенно, если квартира действительно хорошая). В результате продавец-заемщик получит лишь несколько тысяч рублей, вместо пары миллионов, которые он мог бы выручить.

Погашение кредита за счет вырученных от продажи средств

Второй вариант – получить от покупателя аванс в сумме остатка долга и сразу же погасить кредит в полном объеме. Дальнейшая продажа пройдет практически на общих основаниях, разве что придется подождать, пока банк снимет обременение с квартиры. Такая система актуальна только в том случае, если остаток долга не превышает 10-20% от стоимости квартиры.

На практике, значительная часть покупателей не хочет платить авансом даже 5-10%, но если немного снизить стоимость жилья, то в качестве «компенсации» можно попробовать увеличить сумму аванса до 20%. Найти покупателя, который был бы готов еще до оформления права собственности выплатить продавцу те же 30-50% от квартиры или даже больше – практически невозможно.

Пример: Квартира стоит 4 миллиона. Долг заемщика составляет 500 тысяч рублей (20%). Если продавец сможет найти подходящего покупателя, готового заранее выплатить 500 тысяч рублей в качестве аванса, залога или задатка, то он сможет погасить кредит и просто продать квартиру, как обычно.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Все перечисленные выше варианты или не выгодны для продавца или же не являются чистой продажей квартиры вместе с ипотекой. Однако есть и еще один вариант, который пользуется самой большой популярностью: продажа жилья вместе с долгом.

Суть такой системы в том, что продавец сначала обсуждает условия сделки одновременно с покупателем и банком, а потом, фактически, переводит долг на другого человека, если банк дает на это свое согласие. Если сумма долга небольшая, то продавец получает от покупателя некую сумму (обычно она составляет разницу между рыночной стоимостью и суммой долга).

Пример: Квартира стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг клиента банка – 2 миллиона рублей. Покупатель выплачивает продавцу 2 миллиона и берет на себя обязательства по погашению оставшейся суммы кредита (еще 2 миллиона). Продавец оказывается ничего не должен банку и получает на руки 2 миллиона рублей.

Данная система актуальна в двух основных случаях:

• У продавца очень плохая финансовая ситуация. Он физически не может выполнять ранее взятые на себя обязательства перед банком и последний это прекрасно понимает.
• У покупателя финансовое положение значительно лучше, чем у продавца. Банк понимает, что новый клиент погасит долг с большой долей вероятности без просрочек и других проблем. Отдельно нужно отметить тот факт, что у покупателя должна быть как минимум нейтральная кредитная история. А лучше – положительная.

Идеальной является ситуация, когда, одновременно, у продавца плохо с деньгами, а у покупателя, наоборот, очень хорошо. В противном случае банк может просто отказаться давать разрешение на такую сделку. Нередко финансовой организации проще начать процедуру взыскания и продать квартиру с торгов, чем передавать долг другому клиенту.

Продажа кредитных обязательств по ипотеке

Многие покупатели изъявляют желание купить кредитную квартиру, где продавцом выступает сам банк. Преимущество такой сделки вполне очевидно: цена на залоговое имущество является сравнительно доступнее, нежели рыночная стоимость подобной квартиры. Последовательность оформления такой сделки представляется следующим образом:

1. Потенциальный покупатель обращается в банк для рассмотрения своей кандидатуры и предоставляет пакет необходимых документов.
2. В случае одобрения сделки банком, покупателю нужно будет осуществить оценку жилья и застраховать его.

В этой ситуации перерегистрацией обременения в Росреесте занимаются специалисты банка. Покупателю потребуется лишь расписаться на документе, свидетельствующем переуступку кредитных обязательств.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.