Что такое escrow-счет и зачем он нужен?

Алан-э-Дейл       04.06.2024 г.

Как изменится рынок жилья с введением эскроу-счетов

Определенно стоит ждать некоторых
изменений с вступлением в силу требований о введении механизма эскроу в долевом
строительстве.

Предполагаемый рост цен на рынке
жилья может быть связан с тем, что застройщики лишатся привычного источника
финансирования строительных работ. Существующая практика позволяла строительным
компаниям осуществлять работы на средства, привлеченные от покупателей по
договорам долевого строительства. С новыми правилами застройщики должны будут
выполнить все обязательства за свой счет и только потом могут рассчитывать на
получение оплаты за счет средств, хранящихся на счетах эскроу. В такой ситуации
строительные компании вынуждены будут обращаться в банки за кредитами, проценты
по которым будут перекладывать на потребителей.

В то же время, многие покупатели
квартир охотнее согласятся немного переплатить за гарантию собственного
спокойствия, чем рисковать всей суммой средств.

Автор статьи:

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Ещё один насущный вопрос, волнующий как агентов, так и потенциальных депонентов – станет ли эскроу дороже аккредитива (особого типа денежного обязательства, принимаемого банком по поручению плательщика). В настоящее время большинство финансовых экспертов не исключают подобной возможности. При этом такая разница может быть обусловлена тем, что к эскроу-агентам (банкам) предъявляются гораздо более высокие требования. Впрочем, данное утверждение нельзя назвать постулатом, и с развитием популярности такой финансовой услуги её стоимость может снизиться по сравнению со стоимостью аккредитивов.

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

  1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
  2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
  3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
  4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет. Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками. Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости. И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком. Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка

Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214)

Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

ДаНет

  • если по условиям договора закончился срок депонирования;
  • при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
  • при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Эскроу-счет в долевом строительстве

С 1.07.2019 все компании-застройщики, которые ранее продавали квартиры в еще недостроенном доме (долевое строительство), обязаны делать это через эскроу-счета. Причины введения поправок в закон понятны. Последние годы по всей стране прокатились массовые протесты обманутых дольщиков. Люди потеряли деньги, так и не получив жилье. Застройщики разорились, стройки заморожены. Многие из покупателей взяли ипотеку и продолжают ее выплачивать.

Чтобы снизить риски и обезопасить дольщиков, были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Как он будет работать, покажет время. Пока говорить рано. Эксперты опасаются, что вырастут цены на жилье. Причины просты. Строительные компании потеряют доступ к деньгам дольщиков, поэтому вынуждены будут строить на свои или привлекать заемные средства. А это проценты, которые, скорее всего, переложат на плечи конечного потребителя, т. е. покупателей недвижимости.

В случае использования эскроу-счетов при долевом строительстве участниками договора будут:

  1. Застройщик (юридическое лицо) – компания, которая получила разрешение на строительство жилого дома.
  2. Покупатель – физическое или юрлицо, которое подписало ДДУ и полностью или по частям вносит деньги в счет его оплаты.
  3. Банк – организация, которая входит в специальный реестр Центробанка и получила право открывать эскроу-счета для долевого строительства.

С помощью условного депонирования удастся избежать случаев, когда строители:

  • использовали полученные от покупателей квартир деньги по одному объекту для достройки других домов;
  • закрывали свои дыры в бюджете, гасили кредиты и пр.;
  • проводили сомнительные операции, никак не связанные со строительством дома.

Особенности эскроу-счета по ДДУ:

  • банк-агент для открытия счета выбирает застройщик, а не покупатель;
  • деньги больше не будут напрямую поступать строительной компании, только уполномоченному банку на специальный счет;
  • деятельность застройщика становится более прозрачной (все денежные операции контролируются Центробанком);
  • компании обязаны раскрывать информацию обо всех лицах, которые влияют на их решения (бенефициары), а те, в свою очередь, будут отвечать перед дольщиками имущества;
  • деньги со счета застройщику переведут, когда он сдаст дом и выдаст ключи хотя бы по одной квартире.

Информация о застройщиках (контакты, реквизиты, учредители и бенефициары, ежеквартальная бухгалтерская отчетность) и объектах строительства (проектные декларации) для физических лиц теперь доступна на едином интернет-портале “наш.дом.рф”.

Как происходит расчёт при приобретении недвижимости?

Он проходит в несколько этапов:

  1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
  2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
  3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счёта эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
  4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Какие бывают сделки

Отдельные люди и фирмы регулярно заключают сделки. Это может быть. Например, продажа квартиры, автомобиля или покупка в магазине. Любой бизнес построен на том, чтобы продавать товары или услуги. Каждый раз при совершении сделок происходит встречный поток товаров и денег. Одна сторона получает нужный ей продукт, другая — деньги. Несмотря на кажущуюся простоту этой операции, на практике для этого применяются различные способы.

Иногда сначала передаётся товар, а товар передаётся потом. Предоплата гарантирует продавцу, что с ним честно рассчитаются. Однако покупателю придётся ждать поставки. В других случаях сначала поставляют товар или услугу и только потом следует оплата. В каждой из описанных здесь ситуаций присутствует момент, когда одна сторона выполнила обязательства, а другая — нет. Чтобы дождаться окончания сделки необходимо только немного подождать.

Однако, к сожалению, бывают и другие ситуации, когда одна сторона выполнила, а другая — не захотела этого сделать. Это, например, возможно, если она столкнулась с трудностями или с самого начала планировала уклониться от окончательного расчёта.

В связи с вероятностью такого исхода возникает закономерный вопрос о том, как организовать расчёты, чтобы полностью исключить возможность такого рода проблемных ситуаций. Использование счёта эскроу является одним из способов снижения риска при проведении расчётов между контрагентами.

Достоинства и недостатки

Применение эскроу даёт такие плюсы:

  • Стороны самостоятельно решают, что для банка будет доказательством совершения сделки. Для этого в договоре указывают комплект документов, которые необходимо применить. Например, при продаже квартиры это может быть акт приёма передачи или выписка из Единого реестра прав собственности на недвижимость. Конечно, в данном случае разумно будет выбрать второй вариант.
  • При использовании рассматриваемого способа обе стороны получают защиту от мошенничества. Оплата произойдёт только в том случае, если обе стороны полностью выполнят свои обязательства.
  • Каждая из сторон может отказаться от выполнения сделки, не доводя её до завершения.
  • Использование эскроу в долевом строительстве позволяет эффективно защитить права дольщиков. Применение такого способа расчётов предусмотрено федеральным законом.
  • Даже в случае, если субъекты имеют задолженности по алиментам и штрафам, с этого счёта деньги судебным приставам изъять нельзя.

Однако при использовании эскроу имеются существенные минусы:

  • Не все банки имеют право оказывать такие услуги.
  • В течение некоторого времени внесённая сумма является заблокированной.
  • Деньги, которые переведены на это счёт не приносят прибыли ни одной из сторон. На них банк проценты не начисляет.
  • Использование услуги предоставления эскроу не является бесплатным. За открытие счёта обычно требуется заплатить комиссионные в размере 0,7-1,0%.

Несмотря на имеющиеся недостатки такой способ активно применяется в различных видах сделок.

Как открыть эскроу-счет?

Владельцами эскроу могут стать юрлица, ИП, физлица. Эти счета открываются только в банках и предлагают их только около 20 крупных банков. Список есть на сайте Банка России.

В процессе открытия:

  • Составляется и подписывается трехсторонний договор.
  • Регистрируется счет.
  • Размещается оговоренная сумма, которую планируют использовать для выполнения расчетов по сделке.
  • Банк обеспечивает сохранность и неприкосновенность денег на счете до выполнения оговоренных обязательств. Как только все условия будут исполнены, банк обязуется перечислить заблокированные средства и закрыть договор.

При неисполнении обязательств одним из участников, деньги возвращаются хозяину. Некоторые сравнивают эскроу с аккредитивами (денежное обязательство, принимаемое банком по поручению стороны-плательщика). На самом деле у этих инструментов есть отличия. У эскроу более гибкий подход к бизнес-сделкам. Стороны могут влиять на основания, при наступлении которых получатель будет иметь доступ к денежным средствам. Агент-банк также обязан проверять наступлений утвержденных условий и проверять документы более внимательно. Кроме этого, на счет эскроу могут вноситься не только деньги, но и любое имущество.

Стоимость услуг по эскроу пока что выше стоимости аккредитивных расчетов, т.к. к договору-эскроу выставляется больше требований. Стандартных расценок по этим счетам нет, поскольку стоимость зависит от сложности сделки, рисков, участвующих сторон и проч.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Аккредитив Счет эскроу Банковская ячейка
Форма договора Стороны могут вносить любые изменения Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж Несет депонент Несет банк Несет депонент
Закрыть счет досрочно Может депонент, в любой момент Только если одна из сторон расторгнет договор Может депонент, в любой момент
Получает деньги со счета Получатель или тот, на кого он указал Только бенефициар Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительстве Нельзя Необходимо, за исключением особых случаев Нельзя
Страхование Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскать Да Нет Да

Форма договора

Аккредитив

Счет эскроу
Стороны могут вносить любые изменения

Банковская ячейка
Стороны могут вносить любые изменения

Ответственность за платеж

Аккредитив
Несет депонент

Счет эскроу
Несет банк

Банковская ячейка
Несет депонент

Закрыть счет досрочно

Аккредитив
Может депонент, в любой момент

Счет эскроу
Только если одна из сторон расторгнет договор

Банковская ячейка
Может депонент, в любой момент

Получает деньги со счета

Аккредитив
Получатель или тот, на кого он указал

Счет эскроу
Только бенефициар

Банковская ячейка
Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву

Использовать в долевом строительстве

Аккредитив
Нельзя

Счет эскроу
Необходимо, за исключением особых случаев

Банковская ячейка
Нельзя

Страхование

Аккредитив
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией

Счет эскроу
Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей

Банковская ячейка
Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией

Деньги могут взыскать

Аккредитив
Да

Счет эскроу
Нет

Банковская ячейка
Да

Что такое счет эскроу?

Это спецсчет, открываемый для временного хранения денег до момента их выплаты с целевым назначением. Чаще всего эскроу-счета открываются при сделках с недвижимым имуществом. Покупатель переводит на него свои деньги до того времени, как к нему переходит право собственности на объект. После этого деньги переводятся на счет продавца. В такой сделке принимают участие три стороны: продавец, банк-агент и покупатель.

Эксперты отмечают, что законодательная основа эскроу в России пока еще сырая и требует доработок. Новые поправки в законы будут предусматривать, что деньги на этих счетах не будут попадать в конкурсную массу при банкротстве.

На текущий момент популярна форма расчетов при сделках с недвижимостью через банковскую ячейку. Здесь все просто и понятно: стороны собрались, пересчитали деньги, арендовали ячейку, положили сумму, закончили сделку и забрали сумму. Так вот, эскроу – это та же ячейка только в безналичной форме. Однако, все равно риэлторы пока не спешат пользоваться этим счетом. Это связано с тем, что поход в банк с крупной суммой может выйти боком.

Банки усиленно отслеживают легальность происхождения денег. Взять банк может от клиента любую суму, а потом также легко может ее заблокировать до предоставления подтверждения легальности денег. Многие клиент не горят желанием открывать реальную сумму сделки и объяснять банку, а тем более и доказывать, откуда у него деньги.

На сегодняшний день в нашей стране даже нет статистики по открытым эскроу-счетам, поскольку их достаточно мало, и собирать для статистики нечего. Существует также масса юридических вопросов, на которые пока не официальных ответов, поэтому с экспериментами банки не спешат.

За договор эскроу нужно кому-то платить?

По умолчанию этот договор платный. То есть эскроу-агент может требовать вознаграждение за то, что хранит имущество, проверяет условия передачи, следит за сроками и документами.

Никаких конкретных цен или процентов в законе нет: как договорятся. У банков и нотариусов, скорее всего, будут свои тарифы в зависимости от суммы и типа сделки. Причем свое вознаграждение агент может потребовать от любой стороны. По умолчанию это солидарная ответственность депонента и бенефициара.

Если такое условие не подходит, нужно конкретно описать все в договоре: платит этот и вот столько. Или что вообще никто ничего не платит. Если эскроу-агент согласен стать гарантом безвозмездно, так тоже можно.

Например, три предпринимателя затеяли общий проект. Двое могут заключить основной договор, а третий выступит гарантом по сделке. Денег он за это не возьмет, документы проверит, передаст, что положено — все довольны и ничем не рискуют.

По закону о долевом строительстве счета эскроу для дольщиков открывают и обслуживают без комиссии.

Что такое эскроу-счета и как они работают в долевом строительстве

Эскроу-счета – что это такое простыми словами? Для защиты
интересов участников в любой сделке банковские организации ввели понятие
эскроу-счетов – специальных обеспечительных счетов, на которых сторона
плательщика размещает оговоренную соглашением сумму. Средства депонируются (блокируются)
до момента исполнения сторонами всех заявленных обязательств. Банк выступает
посредником в сделке, гарантируя соблюдение участниками ее условий, принимает,
хранит и передает денежные средства в ее исполнение.

Счета эскроу в долевом строительстве применяются следующим образом:

  1. Покупатель в присутствии представителя застройщика
    открывает эскроу-счет в банке.
  2. Участники сделки заключают трехсторонний договор с
    банком, в котором указывают все условия передачи денежных средств.
  3. Покупатель вносит на счет сумму, которая блокируется
    банком до момента исполнения сторонами условий сделки.
  4. Стороны подтверждают реализацию заявленных обязательств
    (постройку дома, оформление документов и передачу ключей покупателю).
  5. Банк выдает застройщику денежные средства со счета.

Таким образом, соблюдаются
интересы всех заинтересованных сторон: покупатель гарантированно получает
квартиру или возвращает свои деньги, а компания-застройщик осуществляет продажу
объекта и получает оплату после полного завершения строительных работ.

{reklama}

Плюсы и минусы

Скорее всего, все плюсы и минусы проявят себя в последующие месяцы работы нового механизма. Пока предварительные оценки.

Преимущества:

  1. Максимальное снижение финансового риска для всех участников сделки.
  2. Возможность переводить деньги безналичным путем, а также хранить другое ценное имущество.
  3. Незначительная комиссия за обслуживание, а при долевом строительстве – полное ее отсутствие.
  4. Участие в программе страхования вкладов и повышенная сумма возмещения в случае использования счета для сделок с недвижимостью.
  5. Застройщик не заинтересован в затягивании сроков строительства. Сдал дом – получил деньги.
  6. Запрет на принудительное взыскание и арест имущества на счете.

Недостатки:

  1. Возможное удорожание стоимости жилья из-за необходимости использования застройщиками заемных денег.
  2. Для некоторых сделок сумма возмещения при банкротстве агента в 10 млн рублей недостаточна (например, покупка бизнеса, элитного жилья). Надо открывать несколько счетов, что не очень удобно.
  3. Отсутствие индексации денег на счете. При долгосрочных сделках деньги постепенно обесцениваются. В случае невыполнения продавцом своих обязательств агент вернет покупателю всю сумму. Но с учетом инфляции это будут уже совсем не те деньги, да и время окажется потерянным.

Чем характеризуется

Договоры эскроу — это трехсторонние расчётно-обеспечительные инструменты (с признаками договоров хранения и поручения), защищающие интересы участников сделок со взаимными обязательствами. Суть этих инструментов:

  • наличие обязательства по передаче имущества от должника к кредитору;
  • из-за недоверия друг к другу они соглашаются заключить договор эскроу с третьим лицом;
  • по этому договору должник-депонент (обязанный по основному обязательству передать конкретную собственность кредитору) обязуется передать его третьему участнику — агенту эскроу;
  • последний обязуется беречь объект хранения и передать его кредитору (бенефициару) после возникновения контрактных условий.

По п. 6 ст. 926.1 ГК РФ заключают и взаимные договоры эскроу, когда у агента депонируют собственность, которую стороны обязаны передать друг другу (продавец вправе депонировать движимый товар, а покупатель — его денежную цену и т. д.).

По абз. 3 ч. 1 ст. 926.1 ГК РФ договор обязательно нотариально удостоверяется. Исключения — депонирование безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг.

В договорённостях всегда участвуют любые дееспобные (для существа конкретных соглашений) лица. Их именуют:

  • депонент — обязательно передающий собственность эскроу-агенту для исполнения своего основного обязательства по передаче этого имущества бенефициару (арендатору, покупателю и т. п.);
  • бенефициар — кредитор по обязательству, исполнение которого обеспечивается через заключение и исполнения договора эскроу;
  • эскроу-агент — ответственный хранитель, которому передают собственность на депонирование.

Предмет договорённостей — деятельность эскроу-агента по депонированию (сохранению имущества депонента) и передаче его после появления договорных условий кредитору депонента.

Объекты депонирования:

  • любая неограниченная в обороте, точно выделяемая из массы ей подобных вещей движимость, на депонирование которой согласно третье лицо при законной необходимости последнего;
  • документы;
  • наличные, безналичные деньги (последние — права требования);
  • документарные, бездокументарные ценные бумаги (последние — права, закреплённые этими бумагами).

ВАЖНО!

Недвижимость не депонируется.

Срок сделки любой (в пределах пяти лет); если он отсутствует в тексте или указан больший, то он признаётся равным пяти годам (по ст. 926.1 ГК РФ).

Документы для открытия счёта

Чтобы открыть счёт нужно не только подписать договор, но и предоставить необходимые документы. Состав комплекта в различных банках может отличаться, но в большинстве случаев необходимо предоставить следующее:

  1. Заявление на открытие счёта эскроу.
  2. Юридическому лицу нужно предоставить копии учредительского договора и устава предприятия. Они должны быть нотариально заверены.
  3. Им нужно предоставить документы, дающие лицу, которое проводит оформление, соответствующие полномочия.
  4. Может потребоваться документ, который подтверждает финансовое состояние компании.
  5. Индивидуальный предприниматель должен принести своё свидетельство и паспорт. Также может потребоваться бухгалтерская отчётность и справка о том. Что отсутствуют задолженности по выплате налогов.
  6. Физическое лицо для проведения оформления обязано предоставить только паспорт. Иногда может потребоваться информация о полученных за определённый срок доходах.

Иногда банк при оформлении настаивает на заполнении анкеты на специальном бланке.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон

Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения. Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е

лицу, открывшему эскроу-счет.
Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Как эффективно работать застройщику c эскроу счетами?

Первый Бит поможет застройщикам эффективно вести учет при переходе на систему взаиморасчетов по счетам эскроу.

Начните использовать программный продукт «БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО». Он разработан экспертами Первого Бита с целью комплексной автоматизации деятельности строительных компаний.

Система состоит из модулей, которые можно активировать все сразу или каждый по мере необходимости. В частности, в программных модулях «Продажа недвижимости» и «Заказчик» до 1 июля будет реализован необходимый функционал, с помощью которого можно будет оптимизировать ведение учета Заказчика-Застройщика по схеме с использованием счетов эскроу.

За подробностями по системе «БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО» обращайтесь к нашим специалистам за автоматизацией строительства. Приходите также на наши мероприятия, чтобы узнать много интересного об автоматизации бизнеса.

Технологии информационного моделирования в строительстве. С чего начинается BIM?
Учет в строительстве. Что обязательно нужно проверить бухгалтеру в конце отчетного периода?

What are Escrow Milestones and Service Transactions?

When we refer to a milestone or a service transaction on Escrow.com, they are actually the same thing. A milestone transaction is when a payment is made in lieu and held until such a point the service or product is delivered or carried out.

Milestone transactions divide a transaction into multiple phases. Milestone transactions can be used for a transfer of goods, services, or a combination of both goods and services. For instance, let’s say you are hiring a freelancer to do some work for your website. You can arrange the milestones in such a way that you can release 50% of the payment when the draft is complete, and the remaining 50% upon final completion.

Buyers are required to fully fund milestone transactions at the start of the transaction before any goods are delivered or any work is completed by the Seller. Sellers receive funds as they successfully complete each milestone within a transaction.

Использование в различных сферах деятельности

Применение рассматриваемого способа расчётов допустимо практически в любых сделках купли-продажи. Обычно эскроу счета используют там, где применяются достаточно большие суммы выплат. Однако существуют сферы человеческой жизни, где использование указанного способа расчётов распространено особенно широко.

Особенности использования в долевом строительстве

Известно, что квартиру можно купить намного дешевле в тех случаях, когда сделка оформляется ещё во время строительства дома. Как известно, строительной компании в это время очень нужны средства, а будущие жильцы заинтересованы в уменьшении стоимости жилья.

В этой сфере иногда случаются ситуации, когда деньги внесены, но строительство завершить не получилось. Иногда причиной может стать мошенничество, однако бывает и так, что строительная компания просто не смогла завершить строительство по финансовым или другим причинам.

В такой ситуации вкладчики оказываются в тяжёлом положении. Они могут потерять значительные суммы, на которые они планировали купить себе жильё. Государство старается оказывать помощь в таких случаях, но она не может охватить всех, кому это требуется.

С 2019 года в РФ действует закон № ФЗ-175 от 01.072018, в котором установлена обязательность использования счетов эскроу при внесении денег дольщиками. В этом случае их средства защищены, а строительная компания не сможет забрать деньги до тех пор, пока не предоставит жильё.

При оформлении таких договоров должны быть выполнен следующие требования:

  1. Договор можно подписывать с банком, который находится в соответствующем списке регулятора.
  2. Комиссионные банку за предоставления услуги платит строительная компания.
  3. Деньги фирма получит только тогда, когда предоставит ключи от квартиры. При этом если будут претензии к качеству её ремонта, это не отменит передачу средств.
  4. Банк, с которым заключена сделка, частично контролирует деятельность строительной фирмы. Например, если тот возьмёт кредит для постройки дома, он не сможет использовать его для на несвязанные с этим цели.
  5. Использование эскроу освобождает фирму от других видов ответственности. Например, они не делают отчислений в компенсационный фонд и не оплачивают страховку.
  6. В долевом строительстве нельзя использовать для обеспечения безопасности сделки банковскую ячейку или аккредитив.

При несвоевременном окончании строительства дольщик не сможет пожаловаться.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.